АНАЛИТИКИ «РБК НЕДВИЖИМОСТЬ» О РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ЧЕРНОГОРИИ

Сноска о компании:
РБК – ведущий российский медиа-холдинг. Группа компаний РБК работает в сферах масс-медиа и интернет сервисов. Миссия РБК – предоставлять русскоязычной аудитории по всему миру полный охват новостей и деловой информации через ключевые медиа платформы, а также предлагать средства коммуникации и дополнительные сервисы в интернете и на мобильных устройствах.

Один из трендов покупки зарубежной недвижимости « ДАЧА ЗА РУБЕЖОМ ВСКЛАДЧИНУ»
Купить зарубежную недвижимость на берегу моря за 400 тыс. руб. сегодня очень легко. Для этого можно воспользоваться фракционной схемой покупки недвижимости или, проще говоря, покупкой зарубежной недвижимости в складчину. Эксперты рассказали "РБК-Недвижимости" о преимуществах и недостатках такой формы владения жильем.
По данным международного агентства недвижимости "Сфера Групп", около 10% апартаментов на болгарском побережье приобретается в долевую собственность гражданами, не связанными родственными отношениями. Так называемый "фракционный" формат владения жильем (fractional ownership properties), распространенный в Европе и США, набирает обороты популярности и в Болгарии, Черногории, в том числе среди покупателей из России.
Вкратце схема покупки недвижимости в складчину выглядит следующим образом. Как правило, от двух до пяти семей, объединившиеся в синдикат, приобретают просторные качественные апартаменты на береговой линии. Недвижимость оформляется в долевую собственность. Данные о каждом владельце заносятся в государственный реестр недвижимости, то есть государство гарантирует легальность инвестиции.
Каждый из совладельцев вправе пользоваться жильем в полном объеме, но в ограниченный период времени. Периодичность проживания устанавливается участниками синдиката по взаимной договоренности. То есть, например, при продолжительности летнего сезона 90 дней каждая из пяти семей сможет проводить в апартаментах около 18 дней. График пользования объектом ежегодно корректируется.
"Покупатели фракционной недвижимости становятся полноправными владельцами определенной части здания, что подтверждается всеми юридическими документами, и в любой момент они могут ее продать, завещать по наследству и т.д. Данная схема применяется в основном по отношению к курортной недвижимости, где время пребывания ограничено несколькими неделями в год, - объясняет директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева - Когда инвестор приобретает такую недвижимость по традиционной схеме, он выплачивает ее стоимость целиком, хотя пользуется своей собственностью лишь часть времени. В случае фракционного владения инвестор имеет возможность оплатить лишь часть объекта".
"В отличие от скандально известного таймшера, приобретается объект недвижимости, а не время пользования им, - отмечает эксперт по зарубежной недвижимости "Сфера Групп" Наталья Снегирева. - При желании совладелец апартаментов может передать право пользования жильем в определенный отрезок времени туристам. При этом уровень доходности на инвестированный капитал будет сопоставим с доходностью банковских депозитов. А если цены на недвижимость будут расти, то на продаже доли можно будет еще и заработать. При этом совладельцы пользуются преимущественным правом выкупа долей у других участников синдиката. Возможен вариант, при котором гарантии выкупа доли может предоставить застройщик жилого комплекса либо управляющая компания".
По словам Натальи Снегиревой, фракционная схема покупки недвижимости позволяет прагматично разделить затраты на приобретение объекта. Например, апартаменты стоимостью 40 тыс. евро становятся доступны семье, располагающей бюджетом в размере 13-14 тыс. евро. Кроме того, затраты на содержание актива в межсезонье также пропорционально распределяются между участниками синдиката. Впрочем, как говорит президент компании Storm Properties Майкл Белтон, продать долю в такой недвижимости будет довольно проблематично, так как агенты при продаже часто берут огромные комиссии. "Лучше обратиться к услугам профессиональных операторов, которые будут управлять объектом, оплачивать счета, помогать с оформлением необходимых документов и т.д. Это поможет избежать многих проблем в будущем", - советует эксперт.
"Помимо Болгарии, фракционная форма покупки очень популярна в Испании и Греции, - продолжает дискуссию управляющий партнер компании Delta Estate Елена Земцова. - В этих странах фракционная схема недвижимости обойдется дешевле всего, от 40 до 150 тыс. долл. в зависимости от доли в собственности и места расположения объекта. Предлагаемые доли, как правило, составляют от 1/12 до 1/4".
Впрочем, как говорит Елена Юргенева из Knight Frank, данная форма собственности не получила широкого распространения среди россиян, поскольку многие наши соотечественники уже имеют негативный опыт, связанный со схемой таймшер, и боятся пробовать что-то новое. Российские покупатели предпочитают приобретать объекты в собственность и отдыхать в удобное для них время, а в остальное время - сдавать курортную недвижимость в аренду.
Пенсионеры за границей - новые ориентиры.
В течение многих лет жизненные ориентиры большинства российских пенсионеров оставались неизменными - душная квартира зимой, а летом - дача и огород. Однако в последнее время пожилые люди стали задумываться о том, чтобы провести старость в других странах. Редакция "РБК-Недвижимости" выяснила, какое жилье могут снимать наши пенсионеры за рубежом, сдавая свои квартиры.
Аренда в Москве
комнаты 1к квартиры 2к квартиры 3к квартиры 4к квартиры

Оговоримся, для примера мы взяли цены на аренду жилья в Москве - самые высокие в России. Тем не менее рынок жилья в стране меняется с каждым годом, а уровень жизни (а соответственно, и недвижимости) российских пенсионеров постепенно растет. К тому же стоимость аренды московской "двушки" зачастую можно сравнить с ценами на аренду "трешки" в Самаре, Екатеринбурге и других городах-миллионниках.
Итак, средние ставки аренды на двухкомнатные квартиры эконом класса в Москве колеблются в районе 40-50 тыс. рублей (0,9-1,1 тыс. евро) в месяц.
К этим средствам необходимо прибавить и пенсию, которую получают пожилые люди. Сейчас средняя пенсия в России составляет около 10,4 тыс. рублей (250 евро).
Итого, доходы российского пенсионера могут составить около 50-60 тыс. рублей в месяц (1,1- 1,3 тыс. евро).
Что могут позволить себе наши пенсионеры за рубежом, сдавая свои российские (московские) квартиры в аренду?
Средняя стоимость аренды жилья в развитых странах

Уровень

Доступные месторасположения

Средняя стоимость аренды в месяц

Средняя стоимость иных расходов на проживание в месяц

Базовый

Все населенные пункты Сербии, Черногории, Турции, Филиппин, Румынии, Венгрии, Болгарии, Хорватии, Кипра, стран СНГ, стран Прибалтики, стран Карибского бассейна;
периферийные города Польши, Чехии, Греции, Португалии, Испании, Мальты, Италии

До 450 евро (19,7 тыс. рублей)

До 750 евро
(32,9 тыс. рублей)

Средний

Все населенные пункты Испании, Италии, Мальты, Греции, Чехии, Польши, стран Бенилюкса, Центральной и Восточной Европы;
периферийные города США, Канады, Германии, Великобритании, Франции, скандинавских стран, Австралии и Новой Зеландии

От 450 евро до 750 евро (от 19,7 до 32,9 тыс. рублей)

От 750 евро (от 32,9 тыс. рублей)

По просьбе редакции "РБК-Недвижимости" в международном агентстве недвижимости Gordon Rock нашли конкретные предложения жилья в аренду, которые доступны российским пенсионерам.
Латвия
Аренда квартир в Латвии

За 450 евро (19,7 тыс. рублей) в месяц можно арендовать в Юрмале двухкомнатную квартиру площадью 42 кв. м. Квартира находится на третьем этаже пятиэтажного здания. От жилья до бесплатного пляжа и магазина соответственно 1300 и 50 метров.
Испания
Аренда квартир в Испании

В Испании аренда недвижимости обойдется дороже. Например, небольшая однокомнатная квартира в городе Льорет-де-Мар в 70 км от Барселоны сдается за 450 евро в месяц (19,7 тыс. рублей). Квартира с полностью оборудованной кухней (холодильник, стиральная машина, телевизор, микроволновая печь).
Италия
Аренда квартир в Италии

В итальянском городе Скалея можно снять двухкомнатную квартиру в новостройке за 600 евро (26,1 тыс. рублей) в месяц. Имеется терраса с видом на море и горы. Рядом с домом бассейн с джакузи и гидромассажем. А в Милане предлагается в аренду однокомнатная квартира за 400 евро (17,4 тыс. рублей) в месяц плюс коммунальные расходы. В квартире довольно удобная мебель, стиральная машина и кондиционер.
Эстония
В эстонском городе Силламяэ сдается однокомнатная квартира в 300 м от моря за 110 евро в месяц (4,8 тыс. рублей). Площадь квартиры - 33 кв. м. Квартира без ремонта, со старой мебелью, но чистая. Рядом с домом детский сад, школа, поликлиника, магазин, аптека, остановка общественного транспорта и набережная реки.
Болгария
Аренда квартир в Болгарии

В болгарском курортном городе Варна можно снять просторную квартиру с одной спальней за 220 евро (9,6 тыс. рублей) в месяц. Квартира оборудована стильной мебелью, там есть даже кожаные диваны. В квартире есть холодильник, электроплита, стиральная машина и кондиционер.
В городе Равда за 330 евро (14,8 тыс. рублей) в месяц можно арендовать квартиру-студию площадью 50 кв. м в 50 метрах от моря. В 20 м от дома находится ресторан. Жилье сдается в аренду со всей необходимой бытовой техникой.
Аренда квартир в Черногории

Аренда квартиры с двумя спальнями площадью 50 кв. м в новостройке, с современной мебелью и интернетом, в Подгорице обойдется в 400 евро в месяц (17,4 тыс. рублей). Но есть и более бюджетные предложения. Например, в районе Бар сдается квартира площадью 52 кв. м с двумя комнатами и террасой. Стоимость аренды - 300 евро в месяц (13 тыс. рублей).
В Тивате за 560 евро в месяц (24,7 тыс. рублей) можно арендовать однокомнатную квартиру площадью 46 кв. м. До моря от квартиры всего 50 м. Из окон открывается панорамный вид на залив. Магазин располагается в 800 м. В 100 м находится ресторан. Квартира оборудована всем необходимым и располагается на первом этаже трехэтажного дома, построенного в 2009 году.
Аренда квартир в Чехии
В Праге "однушка" площадью 36 кв. м сдается по цене 345 евро (15,1 тыс. рублей). К этой сумме необходимо добавить коммунальные услуги - еще 75 евро (3,3 тыс. рублей). Дом находится в спокойном районе чешской столицы.
В Карловых Варах за 600 евро (26,3 тыс. рублей) в месяц можно арендовать квартиру-студию площадью 20 кв. м на четвертом этаже четырехэтажного дома. Имеется вся необходимая бытовая техника и мебель, сделан современный ремонт. Квартира состоит из жилой комнаты, кухни и санузла.